von PROF. DR. PATRICK PETERS

BERLIN – Der deutsche Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren eine beeindruckende Erfolgsgeschichte hingelegt. Die Preise kannten nur einen Weg: nach oben. Dann kam, im Frühling 2020, die Corona-Pandemie wie eine Urgewalt über Wirtschaft und Gesellschaft – und die Experten waren sich einig, dass der Boom bei Immobilien nun doch wirklich endlich vorbei sein müsste.

Aber das Gegenteil ist der Fall: Die Preise steigen weiter. Im vierten Quartal 2020 waren Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser im Schnitt um 8,1 Prozent teurer als ein Jahr zuvor, und gegenüber dem Vorquartal stiegen die Preise für Wohnungen und Häuser Ende 2020 um durchschnittlich 2,6 Prozent. Es war damit der stärkste Preisanstieg seit dem vierten Quartal 2016 mit damals durchschnittlich 8,4 Prozent.

Selbst bei Gewerbeimmobilien ist die Laune gut, von weitreichenden Unternehmensinsolvenzen ist nichts zu spüren. Bislang liegt die Leerstandsquote in beliebten Städten wie München, Frankfurt am Main oder auch Freiburg im Breisgau bei annähernd null Prozent, betonte eine Studie des Analysehauses Empirica und des Immobilienunternehmens CBRE am Jahresanfang. Das bedeutet: „Vor allem in Ballungsgebieten und wirtschaftlich grundsätzlich prosperierenden Regionen müssen Käufer und Bauherren auch 2021 damit rechnen, dass Immobilien teurer werden“, sagt beispielsweise Michael Neumann, Vorstand beim Finanzdienstleister Dr. Klein.

Diese Prognose gilt auch für die kommenden Jahre. „Wohnimmobilien haben nach wie vor Hochkonjunktur“, sagt Louis Hagen, Präsident des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. Dabei gebe es höchsten Preissteigerungen in den „Speckgürteln“ der Metropolen – in denen die Preise laut Verbandsangaben trotz allem auch weiter stiegen, wenngleich langsamer als im Umland. Erst für 2024 erwarten zum Beispiel Ökonomen der Deutschen Bank ein Ende des Immobilienpreisanstiegs, da in den kommenden Jahren die Angebotsknappheit nachlasse.

Aber selbst das ist nicht ausgemacht. So zeigt der „Postbank Wohnatlas 2021“, für den Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2030 erstellt haben: Am deutschen Wohnungsmarkt werden die Preise auch nach der Corona-Krise weiter steigen. Demnach ist vor allem in und um die urbanen Zentren mit weiteren Preisaufschlägen zu rechnen. In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte können Haus- und Wohnungsbesitzer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt, heißt es.

Zugleich verändert sich der Immobilienmarkt – und damit die Situation für viele Investoren. Zwar hat das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel kürzlich als verfassungswidrig eingestuft, sodass dieses fragwürdige Experiment staatlicher Regulierung nach rund 15 Monaten schon wieder Geschichte ist. Aber die Politik zeigt deutlich, dass sie gewillt ist, auf dem Immobilienmarkt stark einzugreifen. Zur Begrenzung der Wiedervermietungsmieten gilt bekanntlich seit 2015 die so genannte Mietpreisbremse. Und die Berliner Grünen zum Beispiel können sich die Enteignung von Wohnungskonzernen vorstellen, um bezahlbare Mieten zu sichern und das Recht auf Wohnen für alle durchzusetzen. Daher stellten sich die Delegierten des Berliner Parteitags im Frühjahr mit breiter Mehrheit hinter eine Initiative, die in Berlin Unterstützer für eine Enteignung großer Wohnkonzerne wie der Deutschen Wohnen sucht. Diese Initiative hat schon rund 130.000 Unterschriften eingesammelt. Bis zum 25. Juni darf noch gesammelt werden, um sieben Prozent der Berliner Wahlberechtigten – etwa 175.000 gültige Unterschriften – zusammenzubekommen.

Für den Bochumer Finanz-Analytiker Haimo Wassmer zeigen diese Entwicklungen, dass sich der Markt verändern kann, ohne dass es zwangsläufig zu einem Crash bei den Preisen kommen muss. „Wir sehen ohnehin schon, dass sich die hohen Preise negativ auf die Erträge für Immobilieninvestoren auswirken. Die Mieten haben sich nicht parallel entwickelt. Wenn es zudem noch zu weiteren regulatorischen Eingriffen kommt, kann es durchaus sein, dass Immobilieninvestoren ihre Erwartungen nochmals korrigieren müssen. Daher sollte man eine Investmentimmobilie primär als Wertspeicher ansehen und weniger als Ertragsbringer.“

Für Investmentberater Wassmer gilt daher, dass Anleger Vorsicht bei ihren Anlageentscheidungen walten lassen sollten. Er rät, nicht jeden Preiskampf mitzumachen und genau zu rechnen, bevor die Enttäuschung hinterher groß ist. „Ein Immobilieninvestment ist kein Selbstläufer, auch wenn die Zinsen niedrig sind und andere Anlagen als unattraktiv oder riskant erscheinen. Man sollte schon genau beobachten, wie sich der Markt und die Politik entwickelt.“